政府的核心职能是提供公共服务，中央政府对于地区间基本公共服务差异的调节能力（比如扶贫、抗灾、普及基础教育）依赖于中央的财政收入多寡，“手里没把米，叫鸡都不来”，如果中央没钱、甚至需要向地方借钱，就谈不上宏观调控能力。
1994年的分税制改革就是为了解决中央没钱的问题。分税制改革前面的财政税收制度是包干制（交完中央的，剩下都是地方自己的），有助于激发地方的收入增长积极性，但是财政包干制的问题在于承包制本身不稳定、需要根据地方财政收入来定期谈判中央和地方的分成比例，地方政府为了避免因为收入增长快导致上交基数更高、分成比例被压低（“鞭打快牛”），会故意压低预算收入，把部分收入隐藏（给企业免税）、通过预算外的方式收回来。这导致中央的财政预算收入占比下降、全国财政预算总收入占GDP比重也下降。
分税制改革把税收分成了中央税（如关税）、地方税（如营业税）、共享税（如增值税），其中共享税是中央和地方分成。增值税（即产品税）是对商品或服务在流转过程中增值的部分征收的一种税，如一个面包师用10元买了面粉、酵母等原材料，制作成了面包，卖了20元，这个过程产生的价格差10元（产品-原材料）就是增值10元，假如增值税率为13%，则这个环节面包师就需要缴纳10*13%=1.3元的增值税。商品最终流转到消费者手中可能经过的环节不止一个，增值税也会一环扣一环，增值税最终是由消费者来承担的。
在分税制改革之前，增值税是地方税（完全地方支配），但分税制改革将增值税变成了共享税，且中央分75%，地方分25%。为了避免地方收入急剧下跌，改革采取了“事缓则圆”的方式，即以1993年作为基年，当年的增值税收入作为基数，后续每一年地方可以保留这个基数的收入，在基数以上的新增部分才需要跟中央分成。
为什么以1993年作为基年，这里藏着很有意思的央地博弈。很明显，增长部分的分成比例定下来之后，基数年的收入越高，往后年份 地方可以留给自己的基数收入就越高，因此选哪一年作为基数年就很关键。分税制改革遇到的地方阻力很大，中央与广东谈判的年份是1993年9月，因此财政部很自然想要把基年定为1992年，广东提出的要求是改成1993年。这背后的原因是，1992年已经过去了，地方收入的基数白纸黑字都定下来了，没有任何作假或浮动的空间，但是1993年还没过完，那就可以在剩下的几个月把基数做得高高的，比如突击收税、把陈年旧税都收上来、把明年的税挪到今年来收。中央起初不统一，但最终还是做了妥协，结果引发了第四季度的地方收税狂潮，后四个月的税收增长带动全年地方税收增长50%~60%。
分税制改革之后，中央收入占比缓慢但持续地增大，这增强了中央的宏观调控能力，比如应对亚洲、全球金融危机，汶川地震等。但与此同时地方的经济发展模式也发生了根本改变，地方政府一方面可以继续扩展税源，虽然与中央分成，但税收增长自己也能留存更多；另一方面则是寻求更多的预算外收入（不用与中央分成），围绕土地转让收入和相关税收的土地财政就此诞生，地方政府开启了工业化和城市化两手抓的经济发展模式。
改革后地方的企业税收按照所在地上缴（“块块”，而不是隶属关系“条条”），因此为了拓宽税收来源，地方政府有动力招商引资，廉价供应工业用地且承担“七通一平”的预处理，促进地方的制造业和工商业发展（中国成为制造业大国——“中国制造”，得益于分税制改革后地方政府经济发展模式的转变）。进一步，地方工商业的繁荣促进人口流入、商业住宅供给不足，商业住宅用地的土地价值上涨，房价也同步上涨。
地方政府获取的土地转让权收入几乎全部来源于商住用地。工业用地价格低廉，主要目的是工业化；但是商业住宅不同，政府通过拍卖招标的方式把住宅用地开发和使用权转让给开发商，从中获得巨额的转让收入，此外后续土地使用和开发相关的各种税收收入也是政府所得。
城市人口流入增多，住宅不足，为什么市场没有通过供给充足的住房来满足住宅需求？我国的土地制度分成国家所有和集体所有，城市土地是国家所有，可以进入二级市场交易，如买卖、开发住宅；而农村土地是集体所有，不能自由交易或开发，只有被国家征地转化成国家所有才能进入交易市场。因此政府在土地供给方面是占据垄断地位的，可以选择限制商用住地的供给，来不断提高地价，进而从中获取土地垄断收益。土地供给的垄断和限制，导致了房价的不断上涨。